Acheter un appartement pendant la guerre. Que se passe-t-il sur le marché immobilier ukrainien

Acheter un appartement pendant la guerre. Que se passe-t-il sur le marché immobilier ukrainien

22.05.2022 0 Par admin
  • Galina Korba
  • BBC Nouvelles Ukraine

appartements

Photo par Getty Images

Après l’effondrement des premiers mois, le marché immobilier en Ukraine a rouvert. Des experts analysent ce qu’il adviendra des ventes, des prix et des nouveaux bâtiments . Et aussi s’il y aura un boom de la demande de logements dans l’ouest de l’Ukraine.

Dans les premiers mois de la guerre, le marché de l’immobilier et du logement s’est pratiquement arrêté. Le ministère de la Justice a immédiatement fermé l’accès au registre national des droits immobiliers pour empêcher toute ingérence dans le système et la saisie illégale de logements.

L’accès au système a été rétabli en seulement deux mois. Désormais, un appartement en Ukraine peut être acheté ou vendu, mais avec certaines restrictions.

Par exemple, de telles opérations ne peuvent pas être effectuées par procuration, ainsi que dans les régions où les hostilités actives ou l’occupation se poursuivent. L’achat et la vente ne peuvent être effectués que chez certains notaires et uniquement dans la même région où se trouve le logement.

Les experts disent qu’il y a un intérêt pour l’immobilier en Ukraine, et dans certaines régions, la fréquentation des sites de profil a même atteint les niveaux d’avant-guerre, mais il n’y a pas d’augmentation rapide des ventes.

Des temps difficiles s’annoncent pour le marché, en particulier pour le primaire.

L’intérêt, mais pas les ventes

Le portail de profil LUN.ua a signalé à la mi-avril que les gens se sont à nouveau intéressés aux offres immobilières.

Selon eux, après l’échec du début de la guerre dans les régions du centre et de l’ouest, le trafic vers le site avec des propositions d’investissement dans le logement représentait déjà 30 à 50% de celui d’avant-guerre.

Et en Transcarpatie, l’intérêt pour l’investissement immobilier a presque atteint le temps de paix – 96% des chiffres d’avant-guerre.

Photo de t.me/Pravda_Gerashchenko/1080

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La guerre fait des ravages dans les villes ukrainiennes

« Les ventes ont lieu après le début de la guerre. Leurs volumes ne doivent pas être comparés à ceux d’avant-guerre, ils sont plutôt le signal d’une tendance positive et d’une reprise active du marché », a déclaré Denis Sudilkovsky, directeur marketing de LUN.

« Les décisions d’investissement dans le logement dépendent directement de la confiance psychologique dans son propre avenir, et cela est directement lié au succès des forces armées », a-t-il ajouté.

Dans le même temps, les requêtes de recherche ne sont pas équivalentes à l’activité d’investissement, explique Olga Solovey, cofondatrice du club ukrainien de l’immobilier et du projet Housing for IDPs.

Il s’agit plus de surveiller les opportunités que d’actions concrètes, explique-t-elle.

Venez vivre

Dans les régions occidentales de l’Ukraine, où il n’y a pas eu d’hostilités actives et de destructions importantes, l’immobilier suscite un intérêt. Mais il s’agit avant tout de louer à des personnes qui ont quitté leur logement à cause de la guerre, pas d’acheter.

Selon le maire Andriy Sadovy, la population de Lviv à elle seule a augmenté d’au moins 200 000 personnes. Le nombre total de personnes déplacées à l’intérieur du pays (PDI) dans le pays a dépassé les 8 millions.

« Parmi eux, il y a des personnes qui envisagent d’acheter une maison dans la nouvelle région, mais qui sont capables de résoudre plusieurs problèmes – acheter une maison, commencer une nouvelle vie, démarrer une nouvelle entreprise ou trouver un emploi – il n’y en a pas beaucoup », a déclaré Hryhoriy. Pererva, PDG d’Eurorating.

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Lviv est devenue un refuge pour des milliers d’Ukrainiens fuyant la guerre

La plupart espèrent passer une période d’hostilités actives dans des régions plus calmes et revenir, et n’ont pas besoin d’acheter un logement.

Mais un intérêt accru pour l’achat d’une maison à louer – est possible, dit l’expert.

« Lorsque le coût du loyer augmente, le prix des marchés secondaire et primaire commence à augmenter en quelques mois, les gens voient que vous pouvez gagner de l’argent sur le loyer, vous devez donc investir dans des appartements à vendre », explique Pererva.

Cependant, Andriy Borysov, le chef de l’Association des professionnels de l’immobilier de Lviv, conseille d’être prudent avec de tels investissements.

« Si vous le prenez si cyniquement, sans aucune émotion – si vous achetez maintenant un appartement fini cher avec rénovation, décoration et le louez cher pendant encore quelques mois, alors dans six mois, peut-être, un tel prix ne sera pas et cet investissement n’est pas justifié », – explique-t-il.

Selon lui, l’augmentation des prix de location d’un tiers – pas tant les revenus qu’une réponse à l’inflation et à la hausse générale des prix, et une croissance rapide, par exemple, deux fois, ressemble déjà « plus à du pillage ».

« D’une manière ou d’une autre, le marché nivellera tout, et l’épidémie ne durera pas longtemps, il n’y aura pas un tel afflux de migrants », a déclaré Borisov.

Après tout, selon OLX, les prix des appartements sur le marché secondaire n’ont pas beaucoup changé. Par exemple, les appartements à Kiev sont devenus légèrement moins chers, mais dans une fourchette de 5 à 8% par rapport aux prix d’avant-guerre, à Lviv, ils sont devenus à peu près au même prix.

« Primaire » attaqué

Auteur de la photo, UNIAN

La situation sur le marché primaire de l’immobilier est beaucoup plus compliquée.

« Actuellement, peu de gens veulent risquer d’investir dans l’immobilier pendant la guerre. Les investisseurs potentiels sont, en particulier, des citoyens qui sont allés à l’étranger et ont pris leur argent, et attendent maintenant que la situation se stabilise », a déclaré Anna Laevskaya, directrice commerciale de Intergal-Bud. Et la plupart des immigrés qui sont partis à l’Ouest, loin des combats, n’ont tout simplement pas l’argent. »

Après le début de la guerre, la construction de logements s’est pratiquement arrêtée. Et pas seulement à cause de la guerre, de l’incertitude et du risque de destruction, explique Olga Solovey, co-fondatrice du « Ukrainian Real Estate Club »

Les machines et le personnel de construction ont été massivement impliqués dans la construction des points de contrôle et des fortifications. De gros volumes de matériaux de construction y ont été envoyés.

Déjà en avril, certains promoteurs à Kiev, Lviv, Odessa, Zaporizhia et Dnipro ont annoncé la poursuite des travaux de construction. Mais le nombre de projets reconduits, à la mi-mai, est encore loin des 50 % du marché d’avant-guerre, précise Nightingale.

Selon le LUN, à la mi-mai, 80 à 90% des travaux de construction ont repris dans des zones éloignées des hostilités – Zakarpattia, Ivano-Frankivsk, Lviv, Rivne, Vinnytsia et Volyn.

« Cette semaine, nous avons reçu de bonnes nouvelles de Bucha, où le premier développeur a repris le travail ! » – dit Sudilkovsky.

Le reste est inférieur. En particulier, 17 % des constructions ont été restaurées dans la capitale, 20 % dans l’oblast de Kiev, 11 % dans les oblasts de Tchernihiv et de Zaporijia, 31 % dans l’oblast de Dnipropetrovsk et seulement 1 % dans l’oblast de Kharkiv.

Les ventes, selon LUN au 11 mai, ont repris dans 40% des complexes résidentiels du pays. Les taux les plus élevés – plus de 90% – dans les régions de Zakarpattia, Ivano-Frankivsk, Lviv et Cherkasy. À Odessa, les ventes ont ouvert 56% des logements, à Kiev et dans la région de Kiev – seulement 14%.

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Dans un contexte de situation difficile et d’incertitude, les prix ont augmenté. Et plus loin de la guerre – plus. Dans la région de Transcarpatie, où pratiquement toutes les constructions se poursuivent, le prix minimum au mètre a augmenté de 12 % en dollars. Dans le même temps, dans la région de Kiev, où seulement 17 % des constructions ont été restaurées, le prix minimum n’a augmenté que de + 3 %, explique Sudilkovsky.

Les prix des nouveaux bâtiments dans la région d’Odessa ont augmenté en moyenne de 3% par mètre en devises étrangères, dans la région de Lviv – de 8%, déclare Denis Sudilkovsky.

« La variation des prix, en plus du sentiment des consommateurs, est influencée par l’affaiblissement de la hryvnia par rapport au dollar, le rythme de la reprise dans la région et la distance qui sépare la région des hostilités », a-t-il déclaré.

De plus, les risques ont augmenté, le coût des matériaux de construction a augmenté et la logistique est devenue plus compliquée.

Tout cela rend le marché primaire moins attractif pour les investisseurs potentiels. Surtout si l’on considère que la plupart des appartements sont loués par des promoteurs sans réparation.

« Étant donné le besoin des migrants non seulement en mètres carrés, mais en logements prêts à s’installer, le marché immobilier primaire perd au profit du » secondaire « , qui s’est réorienté vers la location », – explique Nightingale.

Par exemple, en Transcarpatie, même les appartements prêts à l’emploi sans réparation ne sont pratiquement pas achetés, explique Yuri Mordovanets, un expert des nouvelles constructions à Uzhgorod. Les appartements avec des réparations clé en main du promoteur sont en demande.

« Pour vendre les objets finis, les développeurs ont commencé à effectuer des réparations clés en main et à les vendre presque sans revenus sur les réparations », – dit-il.

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De plus, les promoteurs doivent répondre aux besoins des investisseurs, la plupart des grandes entreprises introduisent un délai de grâce, lorsque vous ne pouvez pas effectuer de paiements sans sanctions pour les appartements achetés moyennant paiement.

La situation générale rend nerveux les gens qui avaient investi dans le logement avant la guerre. Après tout, plus les combats dureront, plus la crise du marché sera forte, prédisent les experts.

« Certaines personnes perdront leurs investissements – soit les logements sont complètement détruits, soit l’entreprise de construction a cessé ses activités », déclare Hryhoriy Pererva. « Malheureusement, de telles situations ne seront pas isolées.

Grande construction

Les experts sont convaincus qu’il est très difficile de prévoir l’évolution future de la situation du marché. Cela dépend de la durée des hostilités actives, des frontières auxquelles l’Ukraine mettra fin à la guerre et des destructions qu’elle subira encore.

« Si le financement est fourni, la reprise du marché sera assez rapide. Six mois à un an après la fin des hostilités, car un très grand nombre de citoyens ont besoin de reconstruire leurs maisons », a déclaré Anna Laevskaya.

L’experte souligne qu’elle espère des programmes d’État et des fonds de donateurs d’organisations internationales et de gouvernements, et non des économies des Ukrainiens eux-mêmes, qui ont beaucoup souffert de la guerre.

« Beaucoup ont perdu leurs sources de revenus, leurs entreprises, leur capacité industrielle. En conséquence, la demande effective de biens immobiliers jusqu’à la reprise de l’économie et le bien-être des citoyens sera bien inférieure à celle d’avant-guerre », explique-t-elle. .

Photo par BALBEK.BUREAU

Légende de la photo,

Projet de logement temporaire pour migrants « Re: Ukraine » de balbek.bureau. L’idée principale est de le rendre confortable et agréable pour les gens

L’État a déjà commencé à collecter des informations sur les logements détruits par la guerre par le biais de « l’Action » et promet soit de verser une compensation, soit de fournir des logements dans de nouveaux bâtiments, dont la construction sera financée.

Les appartements dans des maisons inachevées font également l’objet d’une indemnisation, mais uniquement s’il s’agit d’une construction légale et que des structures de capital ont déjà été construites dans la maison.

« Il y aura une chance et une perspective, si un ordre d’État correspondant est formé, cette option peut fonctionner », déclare Hryhoriy Pererva. des fonds seront alloués « .

Si le programme de reconstruction du pays est correctement mis en œuvre, il pourra non seulement fournir des logements aux gens, mais aussi donner un coup de pouce à l’économie d’après-guerre – créer des emplois, apporter des investissements, de nouvelles technologies, etc., déclare Olga Solovey.

Les nouveaux logements doivent relever de nouveaux défis – ils doivent être peu coûteux, mais sûrs et fiables. De nouvelles exigences pour les nouveaux bâtiments sont annoncées de plus en plus souvent – la disposition obligatoire des abris anti-bombes et des abris.

Les locaux non résidentiels convertis en projets de logement à long terme pourraient être un compromis, disent les militants du projet Housing for IDPs. Des propositions pour deux projets pilotes dans la région de Khmelnytsky ont déjà été soumises aux autorités.

L’architecte ukrainien bien connu Slava Balbek et balbek.bureau ont également présenté leur vision du projet de logement temporaire pour les personnes déplacées « Re: Ukraine ».

Mais même dans un scénario optimiste, la reprise sera longue, déclare Andriy Borisov.

« Le retour au niveau d’avant-guerre peut déjà être considéré comme un exploit », conclut-il.

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